房貸利率下調 現在是買房的時機嗎?

搜狐焦點北京站 2022-06-09 08:55:44
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政策“工具箱”儲備充足 更合適的價格出現意味著買房窗口開啟

來源:北京青年報

2022年會是買房的窗口期嗎?

如果只看今年的前4個月,那一定不是。統計局公布的數據顯示,4月份房地產開發投資增速創近十年來最低水平。商品房銷售面積同比下跌四成,樓市的“金三銀四”和“小陽春”已然失約。

但也是從4月份開始,各地的樓市優化政策紛紛襲來,房貸利率也一再下調,尤其是首套房利率最低可至4.4%,接近歷史最低水平。接下來樓市該怎么走,就成了業內和購房者共同關心的話題。

隨著5月末疫情好轉,樓市也終于有所起色。據中指研究院數據顯示,除了一線城市環比成交下降之外,二線、三線城市成交都有所回暖。對于普通購房人來說,無論是剛需自住還是改善升級,是否會在政策和信貸雙雙松綁的環境下,迎來購房的窗口期呢?針對這個問題,北京青年報記者采訪了業內專家,從政策、土地供應、市場趨勢等多個方面詳解樓市的最新變化。能否出手買房?或許您將有自己的答案。

政策

樓市調控優化

買房門檻下調

現在能不能買房?政策對于樓市的影響是首當其沖的。

據不完全統計,截至2022年5月末,全國已經有150多個城市加入政策優化的陣營,調控次數達300次左右。中原地產研究院數據顯示,僅5月份全國累計發布的樓市新政就有110余條。

如果細致歸納所有的樓市政策,可以歸為以下三個要點。

一、 使更多的人具有買房資格。包括放寬落戶條件、放松限購年限、增加人才引進等。今年以來,包括湖南長沙、江蘇蘇州、浙江嘉興、四川成都、廣東東莞、陜西西安、河北唐山、遼寧沈陽和大連等多個城市都出臺了放寬落戶和限購方面的政策,有的是開放落戶、取消或降低本市限購門檻,解除外地人的買房限制;有的則是放寬多孩家庭購房條件,允許引進人才購房等,增加需求。

二、降低購房門檻。主要表現為調整首付比例,進行契稅補貼、消費券補貼等。部分城市為了刺激購房需求,在首付上作出調整。例如,山西太原、河南洛陽、江蘇南通等城市首套房首付比例降至20%;海南放寬二手房公積金首付比例。此外,還有直接對購房進行現金補貼的,比如,安徽黃山、四川瀘州等城市最高給予總房款2%的補助。河南周口、浙江義烏則對購房契稅采取一定比例的補貼。

三、降房貸利率。央行在5月份宣布,下調5年期以上LPR為4.45%的基礎上,首套房最低利率又可減少20個基點,也就是首套房最低貸款利率為4.25%。在目前的北京樓市中,利率下調也是北京唯一主動跟進的松綁政策。

5月末,北京多家銀行確認,北京房貸利率跟隨最新一期5年期貸款市場報價利率(LPR)下調了15個基點,目前首套房貸利率由之前的5.15%降至5%,二套房貸利率由之前的5.65%降至5.5%。

事實上,今年以來,不少城市的銀行已經逐步下調其發放的房貸利率。專家普遍認為,LPR還有下行的可能。據此,未來的首套房貸利率下限將可能繼續下探,從而更加接近2009年的房貸利率下限水平。購房者也將獲得更多實惠。

供應

優質宅地增加

土地定價降低

當下,土地市場的供應最能反映出未來市場的走向。住宅用地供應增多,熱點地塊受追捧,溢價率維持在15%以下,意味著未來樓市供應將比較充足,新盤價格依然被嚴格限制。

據統計數據顯示,北京今年兩次集中供地,共成交31宗土地,土地出讓金近980億元。

從參拍情況來看,房企對北京市場的信心有所修復,參與競拍的房企達30家,央企、國企、區域城投等“國家隊”仍為主力,萬科、葛洲壩、首農發展等久違房企再度現身。

從供給端看,二批次北京土地地價降低、配建減少,部分地塊商品房指導價格甚至出現倒掛現象。例如,再度上架的昌平平坊村地塊減少4.75萬平方米公租房配建,土橋新城地塊地價減少3.2億元,平西府地塊較2021年的商品房指導價降低了3000元/平方米,豐臺小瓦窯地塊較周邊指導價降低了5000元/平方米,太陽宮、亞林西這兩個熱門地塊的限售價與周邊二手住宅亦有倒掛。

北京鏈家研究院高級分析師岳微認為,這些變化使得企業拿地成本與銷售限價之間的空間擴大,銷售前景更佳,有利于區域市場價格水平的長期穩定。

趨勢

“工具箱”儲備豐富

京城樓市仍有調整空間

至于京城樓市現在能不能出手買房,很重要的參照指標就是未來調控的走向。

端午假期前,北京市場曾傳言將取消“認房認貸”,引發市場波動。但事實上該政策仍嚴格執行。對此,合碩機構首席分析師郭毅告訴北青報記者,其實,北京的“工具箱”里早已規劃了一攬子的政策,但是具體如何實施,要結合市場階段性的變化,循序漸進地推出。

至于是否取消“認房認貸”,郭毅表示,這其實是一個比較敏感的政策,一方面,它對于杠桿的提升會有很大作用;另一方面,一旦取消也可能會讓投資、投機需求卷土重來,所以針對“認房認貸”的調整,將是一個謹慎的過程。

從政策可能調整的方向上說,北京的調控政策將以實現穩房價、穩地價、穩預期的“三穩”為目標。郭毅表示,隨著5月份市場成交量的明顯下行,有可能也是一個政策破冰的窗口期,但具體政策優化與寬松的力度,應該還是會保持小步推進,漸進式調整。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受北青報記者采訪時也表示,目前包括北京在內的一線城市,在限購和限貸層面的放松會尤為謹慎,當前房貸利率的下調已經對市場形成了明顯影響,未來更多會考慮邊際性放松,例如,外圍重點區域的有限放松或和生育相結合的適度放松。

聲音

現在是否該出手買房?

許多潛在的購房人都擔心,逐漸放寬的調控政策會影響到房價走勢。那么,今年是否該考慮出手買房、買哪里更合適就成了大家最關心的話題。

可以肯定的是,下半年新盤入市的節奏和總量一定會明顯大于上半年,疫情和樓市降溫雙重因素導致上半年整體新盤去化變慢,“金三銀四”以及“紅五月”的市場表現都不及預期。隨著疫情得到控制,經濟恢復發展,下半年的樓市表現會好于預期。

張波認為,包括上海、北京在內的諸多城市已基本恢復到正常的生產、生活秩序,購房需求也自然提上日程。因此,從諸多內外部因素看來,都可以支撐起房地產交易量的反彈,但目前居民購房的信心不足,尤其是前期受到疫情的影響,對自己未來的工作和收入樂觀預期有所下降,恢復需要一定的時間,因此成交量的大規模反彈預計要到下半年。

對于購房自住的“剛需”購房群體來說,當下的確處于一個窗口期,尤其是一線、二線熱點城市這段窗口期的時間可能會偏短,需要重點把握。

而對于具體的換房策略,郭毅則建議,北京市場的分化是非常明顯的,不同片區的價格走勢有比較大的差距。比如說,北部的望京、海淀的四環、五環整體房價水平還處在一個企穩小幅上升的狀態下,但是北京南部,像大興、房山片區的二手房卻處在陰跌的狀態,所以,對于賣舊買新的購房人群來說,換房到哪個區域,還需要綜合市場表現,更認真地做調研,做出正確選擇。

此外,對于新房的選擇,業內人士也表示,剛需和改善的購房需求在當前市場下,有更多的話語權,可以更多地逛逛售樓處,認真對比再選擇。同時也要參照周邊二手房的價格,借助市場的穩定期,跟開發商要到一個相對合理的市場折扣,一旦價格符合心理預期,就意味著買房時機出現了。

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