“賓利VS勞斯萊斯”再爆停車位亂象,8問幫你厘清車位難題

搜狐焦點北京站 2022-06-10 10:01:03
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哪類車位可以買賣?“贈送車位”送的是什么?

來源:新京報

記者:袁秀麗 徐倩 編輯:武新

深圳“賓利占車位”糾紛將車位問題暴露在聚光燈下。糾紛雙方中的一名女子說,“我有車位買賣合同”,另一方卻稱“這是公共停車位”。到底誰占理?

事實上,“有車無位”成為一些小區業主的難言之痛。而“沒錢買不起,有錢買不到”的車位也成為很多城市面臨的難題。不論是高檔新小區,還是老舊小區,停車位問題普遍存在。

而購買新房時的停車位“贈予業主”“捆綁銷售”等噱頭也時而出現,入住后或還遭遇車位“只售不租”……車位作為住宅的配套產品,在過去經歷過一段野蠻生長,成為市場的關注熱點。

那么,在租賃、買賣車位前,我們一起來認清車位的多重面目。

目前產權車位是可以買賣的。在北京,可以通過北京市住建委網站查詢到小區產權車位預售許可的相關信息。資料圖片

1問:小區車位分哪幾類?

隨著轎車的普及,車位幾乎成為家庭的必需品,但是因為車位而引發的糾紛也隨之增多。買車位、租車位是業主的兩種不同選擇。不過,并非所有的車位都可以買賣。

長期以來,車位的權屬復雜,在現實中也衍生出不同的類型,結合各地的情況,據北京金訴律師事務所主任王玉臣介紹,大致分為產權車位、人防車位以及小區公共空間車位。

產權車位與房子類似,產權歸開發商所有,但是任何單位和個人不得改變用途和現狀。目前新建小區的產權車位大多是在地下空間。

相比之下,人防車位是一個特殊的存在。人防車位是開發商建設的地下人防工程,然后將之改造成車位。在車位使用上,人防車位與產權車位并無太大的差別,所以很容易讓人混淆。人防車位一般與產權車位在建筑物的不同樓層,也有位于相同的樓層,按不同區域劃分。

而小區公共空間車位則是由開發商利用小區業主公共部分改造而來。對此,王玉臣表示,小區原來規劃上沒有停車位,而是通過占用車道、綠化或其他公共部分改建的車位,這在很多小區普遍存在,而且大多以地上車位為主。從相關法律規定而言,小區公共空間車位的產權應當歸屬于業主共有。

《民法典》對于車位的權屬也有相關規定。據《民法典》物權編第二百七十五條規定,在建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

2問:什么類型車位可以買賣?

王玉臣表示,目前產權車位是可以買賣的。產權車位符合社區規劃,是在銷售許可范圍內的車位。手續完備的車位可以直接辦理產權證。

而對于出售產權車位的價格,有的地方是由價格行政主管部門制定指導價,而有的城市在土地出讓時,車位價格就有嚴格規定。比如在2021年3月,經過168輪競價,綠城以封頂價42.91億元競得寧波鄞州區宅地,該地塊商品住宅毛坯銷售均價不高于35400元/平方米,車位最高銷售價格不高于25萬/個。

有的地方則實行市場定價。其中,北京產權車位價格就是由市場定價。目前,在北京,位置較好、檔次較高的小區產權車位售價超過百萬元,普通的車位也要30萬元左右。此外,在上海,廣州等城市的核心地段,車位的售價也令很多業主望而卻步。

3問:如何鑒別可以買賣的產權車位?

在購買車位前,由于信息不對稱,如何鑒別產權車位是一個難題。在北京,最直接的辦法是通過查詢北京市住建委網站可以看到車位的預售許可的相關信息,詳細到具體車位編號。一般開發商在申請住宅項目預售證時,同時會申請車位的預售證。比如,2019年取得預售證的北京永靚家園地下車庫的預售信息至今也能查詢到,包括車位數量、總面積以及地下車庫-1層1001至1489等。

在廣州,這樣的信息同樣可以在廣州市住房和城鄉建設局網站查詢到。事實上,與房子相同,開發商在出售車位時,也需要公示合法手續。比如《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》規定,開發商擬轉讓車位、車庫,需將擬轉讓情況在建筑區劃內的出入口、公示欄等顯著位置公示并經公證,公示期不少于7天。而且要明確出售的時間、方式、每套車位的售價。

因此,與買房子的情況相同,業主可以要求開發商提供《國有土地使用證》《商品房預售許可證》等相關證件,其中,《商品房預售許可證》包括住宅、商業以及車位的信息。

4問:產權車位轉讓有無限制?

一般來說,業主轉讓商品房時,可以一并轉讓產權車位,也可以單獨轉讓產權車位,但是對于接手車位的人則有限制。

據廣東財經大學法學院副教授王雪丹介紹,《民法典》物權編第二百七十六條規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

各地對產權車位轉讓對象的限制,目的在于保障小區居民的正常停車。其中,上海于2021年9月發布的《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》顯示,停車位要轉讓的,受讓對象應當是本物業管理區域的業主,不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。

而2019年5月23日,廣州發布的《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》也提到,小區的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。而且對于業主購買的數量也進行了限制,比如每購買一套房屋,只能相應購買一個車位或車庫等。

這一規定在北京同樣在執行。據家住西城區的劉女士(化名)向新京報記者表示,其所在小區的產權停車位就要求只能業主購買。

另據王玉臣介紹,有的產權車位可以和房子一并購買,一并辦理網簽備案,而且開發商銷售的車位款也要納入監管賬戶里。另外,需要注意的是,購買產權車位與買房子的手續相同,也需要支出契稅、印花稅、不動產登記費等等。

5問:人防車位租期有多長?

除了產權車位之外,市場上最常見的是地下人防車位,其常被誤解可以出售,但事實上,大多數人防車位不能出售,僅有使用權。

根據《人民防空法》的規定,國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。

“人防車位的產權歸屬國家,但是日常屬于‘誰投資誰獲益’。如果人防的投資成本沒有分攤到業主的購房款中,那么使用權歸開發商所有,開發商日??梢杂脕韺ν獬鲎??!蓖跤癯歼M一步表示,但是如果人防的投資成本分攤到業主的購房款中了,則使用權屬于業主所有,開發商就不能再對外出租使用,對外經營的收益也應當歸于業主。這種情況下,則將其歸為公共空間的車位。

在現實中,很多開發商采用長期租約的形式將人防工程出租給業主。但是這種租約也是有限制的。王玉臣介紹,消費者租賃車位(庫),最長的期限只能是20年,業主在簽合同時需要了解這一期限。

不過,也有個別城市的部分人防車位可以買賣。據億翰智庫宏觀首席研究員張化東介紹,各地政策不同,有的人防車位可以出售。明確產權的做法可以解決很多產權不清的糾紛問題。

據悉,今年3月22日,南寧市住房和城鄉建設局公布《關于開展房地產開發項目配建人防車位銷售和不動產登記的通知(征求意見稿)》,其中提出,人防車位可參照商品房辦理預售許可和現售備案,取得商品房預售許可或現售備案后,可按照規定進行銷售和不動產登記。目前,這一做法僅停留在個別地區,大多數地區仍不允許買賣,只能租賃。

6問:公共空間車位如何“公約自治”?

值得一提的是,業主共有停車位一直是市場關注的焦點。

據王玉臣介紹,對于公共空間車位,開發商是無權處分的,而業主則共同享有相應的處分和收益權。

《民法典》物權編第二百七十五條也強調,占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

此外,公共空間車位的歸屬在各地方的政策條款中也有體現。比如上海發布的《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》提到,利用小區原始規劃設計停車位之外的區域設置停車位的,不得作為固定停車位出租給特定業主、使用人使用。車輛在共用部分停放的收益,歸共同擁有該物業的業主所有。

從《民法典》到地方政策,對于公共空間的停車位都在提及。但是現實中的矛盾仍然存在。

在北京,由于車位有限,無法覆蓋全體業主,很多小區的公共空間車位采用非固定車位的方式,這種情況較常見于地上車位。

據家住東城區的樊先生(化名)介紹,他住20世紀80年代建成的一個老小區,沒有地下停車位,因為車位緊張,常有居民占車位的情況,比如,有的車位被車主擺放自行車、椅子等物品,不讓其他人停車。還有的老人在快下班時站在車位上替子女占車位。每到下班時間,他趕緊回家,只為能搶到停車位。

在王雪丹看來,很多老舊小區,一開始沒有預見到車輛的增長速度,車位出現嚴重不足。在車位有限的情況下,該給誰?又該如何收費?對此,王雪丹認為,這需要小區業主委員會制定規則,發揮業主委員會的治理能力,包括制定與車位有關的規則,同時也要約束物業管理方的權限,避免他們暗箱操作。

據深圳南山區某小區的一位業主介紹,其小區內的車位歸所有業主所有,小區業主委員會制定了停車場管理公約進行自治,租金則是根據周邊停車場的收費擬定的,物業公司負責管理服務。小區停車場采用的是月卡制,具體辦法是業主申請辦理一張月卡,當停車場停滿后則不允許進入,車主需就近尋找車場,但不得堵塞出入口。在小區終止新增加月卡后,依然受理新的辦卡資料,啟動排隊策略,一旦有清退或自動退卡車輛即可候補。同時,停車場管理公約還規定了對違約業主的處罰。比如,如果車輛三次未按停車線停駛或占用2個以上車位或阻礙通道、阻礙車輛,物業可視情況給予警告、違約人抄寫停車公約、鎖車、拖走其車輛、取消月卡資格、拒絕其再次進入停車場等。

不過,值得注意的是,能夠這樣自制的小區也不多。王雪丹表示,在不少小區存在業委會成立難、開會難、表決難等問題,盡管《民法典》都有相關規定,但實施效果還需要實踐的檢驗。

7問:贈送、“捆綁”車位需注意哪些問題?

“贈送車位”“1萬元購車位”……這是開發商為了賣房推出的噱頭。需要明確的是,這樣的車位是產權車位,還是僅有使用權的人防車位,購房者一定要與開發商確認。如果贈送的使用權,則不能辦理產權證;如果贈送的是產權車位,則可以辦理產權證。此外,如果開發商贈送的是公共空間的停車位,則會引發日后矛盾,因為開發商是無權處理公共空間停車位的。

事實上,很多項目的住宅都賣完了,仍有大量車位在手,造成資金沉淀,導致項目的利潤長期無法兌現,不利于開發商的資金周轉,更難以平衡財務成本。所以開發商在賣房時就用低價車位來吸引購房者。

除了贈送的車位外,還要警惕的是,有的車位價格虛高。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,近幾年來,一些項目由于限價等原因,房企盈利空間不大,所以在車位上出現了捆綁銷售及銷售、出租的價格比較高的情況,其實或多或少與房企“變相盈利”有關。

目前,車位銷售也是樓盤銷售總利潤的構成部分。不少新建項目在住宅銷售之后,往往僅能覆蓋開發成本,有的甚至覆蓋不了成本,真正的利潤都在最后的配套上,比如停車位。所以有部分項目為了加快回籠資金,采用車位與住宅捆綁銷售的方式,這無異于變相增加了業主的購房成本。

早在2019年,新京報記者調查發現,距北京200余公里之外的滄州,僅其市區就出現十幾個綁定車位、儲藏間等銷售的項目。銷售人員向記者推銷房源稱:“均價約9400元/平方米,但是必須綁定一個35萬元的車位?!倍鴮嶋H上,當時滄州市區車位價格在12萬元左右。

面對屢禁不止的捆綁銷售,2021年7月,住房和城鄉建設部發布《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》,其中開發商捆綁銷售車位、儲藏室行為依然是整治重點。

2021年12月廣州市政府修訂出臺的《廣州市房屋交易監督管理辦法》也提到,禁止以各種名目亂收費、以裝修費等名義變相漲價,禁止強制買受人購買車位、接受裝修等。

8問:開發商對車位能否“只售不租”?

目前新建小區停車費定價引發爭議的情況更為突出,按照“誰投資誰受益”的原則,地下車位處置權歸開發商所有,這也意味著開發商具有價格的決定權,這也給了開發商“定價”的底氣。

但是,從實際情況來看,沒有買車位計劃的業主并不少,畢竟剛剛買完房,還要買車位,對于一些家庭來說負擔較重。因此租車位成為很多家庭的選擇,但是“只售不租”成為一些新建小區的停車頑疾。在北京,有的小區因為“只售不租”而遭到行政主管部門約談。

據北京永靚家園業主鄒女士(化名)介紹,2021年3月入住時,業主的車輛可以免費停在地下停車場,但是到了當年4月1日,地下停車場開始交付使用,未購買車位的業主禁止開車駛入小區。業主們迫切要求開發商辦理車位出租手續,并開始向主管部門反映。2021年4月2日,人民網領導留言板內容顯示,海淀區房管局給予永靚家園業主的答復是:已單獨約談了永靚家園開發企業,建議通過“租售并舉”方式,解決永靚家園全體業主停車問題。而最終的結果是永靚家園開發商拿出了90個車位進行出租。

不僅在北京,在全國很多地方都存在“只售不租”的情況。為此,上海從去年開始,明確規定:建設單位尚未出售的停車位,應當出租給業主、使用人停放車輛,不得以“只售不租”為由拒絕出租。

今年施行的《濰坊市物業管理條例》就規定,業主要求承租尚未出售、附贈的車位或車庫的,建設單位不得以“只售不租”為由拒絕出租。

此外,還有佛山等地要求開發商車位實行“租售并舉”,而且在申請商品房預售時,需要明確車位銷售、出租的價格等。

綜合來看,當前車位緊張是各種矛盾的核心。近年來,各地也在不斷提高車位的比例。今年3月,青島提高新建居住社區配建標準,將住宅類下限由每戶1.0車位調整至1.1車位,保障性住房和集體宿舍調整至每百平方米1.1車位,緩解住宅社區車位緊張問題。

為了緩解停車難問題,很多地方提出車位開放共享,要求各類公共建筑物的配建停車位應滿足向社會開放使用的條件,實施資源共享。此外,鼓勵非公共建筑停車位對社會開放等。

車位作為住宅的配套產品,在過去經歷過一段野蠻生長。在王雪丹看來,車位問題是一個歷史遺留難題,核心問題是“僧多粥少”。在法律上目前也沒法給出完美的解決方案。大規模增加車位供給不太現實,只能在現有情況下用比較公平公正的標準去分配車位的所有權和使用權,提高使用效率。

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